Közös tulajdon leggyakrabban örökléssel, házassággal vagy tulajdoni hányad megvásárlásával keletkezik. A közös tulajdon mind ingóságokon, mind ingatlanon fennállhat. Mivel a jogviták az ingatlanon fennálló közös tulajdonhoz kapcsolódóan sokkal gyakrabban alakulnak ki, így a továbbiakban a közös tulajdon tárgyát, mint ingatlant jelölöm.
Alapvető szabály, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Közös tulajdon esetén a tulajdonostársak megállapodhatnak az ingatlan használatának rendjéről. Például egy nem társasházi ingatlanban lévő két lakás használatát rögzítik úgy, hogy az egyik lakás kizárólagos használatára az egyik, míg a másik lakás kizárólagos használatára a másik tulajdonostárs jogosult és a kertet közösen használják. Ilyen megállapodás hiányában bármelyik tulajdonostárs használhatja, birtokolhatja az ingatlant, azonban csak olyan módon és mértékben, amíg ezzel a többi tulajdonostárs használatát vagy birtoklását nem sérti. Ezzel nincs gond például együttélő házastársak, vagy egyéb rokonok esetében, azonban amikor a tulajdonostársak között érdekellentét merül fel jogvita jöhet létre.
A közös tulajdon hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg és ugyancsak tulajdoni hányadaik arányában viselik annak fenntartásával járó költségeket és az esetlegesen beállott kárt is. Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell. Ilyen például a tető javítása beázás esetén.
A tulajdonostársak– ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel, tehát 50%+1 szavazattal határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog. Ez azt jelenti, hogy amennyiben 1/2-1/2 arányban áll fen a tulajdonjog a két tulajdonos csak egyhangúlag tud határozni az ingatlannal kapcsolatos döntéseik során.
A jogszabály a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, valamint az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez vagy az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz ír elő egyhangú határozathozatalt. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül jellemzően az ingatlan komfortfokozatának növelése (pl. fűtéskorszerűsítés, nyílászárók cseréje, burkolatok cseréje, fürdőszoba/konyha felújítása, vagy a telek körüli kerítés cseréje).
A tulajdonostársak saját tulajdoni hányadukkal szabadon rendelkeznek, azt átruházhatják, azonban a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg harmadik, nem tulajdonostárs személlyel szemben.
Amennyiben a tulajdonostársak valamelyike a közös tulajdont meg kívánja szüntetni erre jogszabályi lehetősége van. Ennek módjáról következő bejegyzésemben írok.
Bercsényi és Szikszai Ügyvédi Társulás
https://drbercsenyi.hu
#kozostulajdon #tulajdonostársak #ingatlanjog #ugyved #jogitanacsadas
Kép: Google